集合住宅の7％で耐震強度不足の恐れがあると判明

国土交通省官庁営繕部は8月25日、国の機関として初めて、所有する公共建築物の
耐震性能リストを公表した。

　対象となったのは、官庁営繕部が所管する393棟。災害時の応急対策活動で必要
な主要官庁施設と危険物を貯蔵・使用する施設で、規模は3階建て以上かつ延べ面積1000m2以上だ。

　耐震性能の評価手法は、一般的に使われている構造耐震指標Is値を算出する方法
ではなく、「官庁施設の総合耐震診断・改修基準」（1996年10月）に基づく方法だ。
保有水平耐力と必要保有水平耐力を使って評価値を算出するが、旧耐震基準の建物
には補正係数をかけている（下記を参照）。

　この結果、官庁施設の耐震性の基準をクリアする施設は217棟（55.2％）、クリア
しない施設は176棟（44.8％）だった。

　公表データでは、評価値1.0を基準にして4ランク（a〜d）の耐震性に分類している。
この中で、最低ランクのa（評価値＜0.5）は、震度6 強〜7程度の大規模地震の震動や
衝撃に対して倒壊・崩壊する危険性が高い建物で、36棟（全体の9.2％）あることが
判明した。ランクb（0.5≦評価値＜1.0）は倒壊・崩壊する危険性がある建物で、
78棟（同19.8％）が該当した。なお、旧耐震基準でつくられた建物（全251棟）だけ
でみると、aは14.3％、bは31.1％を占める。


先頭

独立行政法人・都市再生機構（当時、住宅・都市整備公団）が1990年前後に分譲したマンシ
ョンの耐震強度不足を巡って、住民と都市再生機構の協議が紛糾している。このマンション
については、日本建築構造技術者協会（JSCA）が構造計算書を検証した結果、耐震強度が最
弱部で基準の58％しかないことが明らかになった。この点について、問題のマンションの住
民に話を聞いた。

　過去4年以上、瑕疵問題の解決に向けて取り組んできた。2002年ころに問題解決に必要と考
えて構造計算書の提出を都市再生機構に求めたところ、紛失したと言ってきた。そして、構造
図を基に作成した再計算書を2003年に提出してきた。私たちが再計算書の誤りを指摘すると、
都市再生機構は計算ミスがあったと言い、再々計算書を提出した。

　ところが、その再々計算書にも色々な疑念が出てきたので、2006年1月、JSCAに検証を依頼
した。その結果、建物強度が大幅に不足していることや、計算の過程で説明のつかない建物
強度の水増し、応力の低減などの操作が行われていたことがわかってきた。都市再生機構が
採用していた計算法が、この建物にはそぐわない計算法であることもわかった。こうした経緯
を踏まえて、JSCAは再々計算書とは別に、通常行われている適切な方法で構造計算を行った。
すると、最弱部で耐震強度が基準値の58％しかないことが明らかになった。

　施工上の欠陥を調べてきたなかで、設計の瑕疵が明らかになった。これらの問題を合わせて
、この建物全体が深刻な状況にあるということが心配である。今後、この事実を都市再生機構
や監督官庁である国土交通省に訴えて、一刻も早く安全で安心できる建物に戻してもらいたい。

　建て替えか補強かという問題ではなくて、とにかく安全で安心して住める建物に戻すことが
目標だ。これまでに専門家の検証で、補修をすること自体が難しいという判断を得た。現実的
には建て替え以外ないと考えている。

　これまで、不具合の書類は送っているが、それに対する反応はほとんどなかった。高層棟で
は外壁タイルが落下したが、それに対する安全対策も管理組合の負担でやっている。都市再生
機構は不具合を見には来るが、何の問題もありませんと結論付けた。私たちは、都市再生機構
を交渉相手とするのは時間の無駄だと判断して、国交省ならびに関係機関に働きかけている。

　高層棟の5階の柱と6階の梁が交差するところでは、脆弱なコンクリート部分が管理組合の自
主調査でみつかった。実際に指でコンクリートが掘れるほどの弱さだ。大きな地震がきたら、
脆弱な柱がつぶれて高層棟が崩れるおそれがある。そこに住んでいる人にとっては気が気では
ない問題だ。「非常に危険だ」という専門家の意見も踏まえて、2005年8月には高層棟の住民
が中心となって横浜の都市再生機構の本社に陳情に行き、「安全を確保するために引っ越しを
したい」と要望した。しかし都市再生機構は現場を15分ほど目視しただけで、その後、構造安
全上、問題はないという弁護士からの回答と文書が送られてきただけだった。このような経緯
から、いくら都市再生機構と交渉を繰り返してもらちが明かないという判断になった。

　都市再生機構は、国に準じる機関として建築確認申請を免除されており、計画通知だけで着
工できる。それを逆手に取って実は好き勝手なことをしていたという印象だ。

　例えば高層棟の3カ所でコアを抜き、10カ所をドリルで調べたところ、あるはずの耐震スリッ
トが全てなかった。こうなると、ほかも全部ないと判断するのが建築の常識だ。しかし、今の
法律では3カ所についてだけ協議すればよく、残りの欠陥を調べなければいけない責務、補修し
なければならない責務は、都市再生機構にはないという。今後、建築に重大な欠陥の問題が生
じたときに被害者が救われるためには、こうしたすべての立証責任は被害者にあるというとこ
ろを変えていかなければならない。

　私たちは既に3000万円以上かけてコンサルタントを頼み、自主的に調査をしてきた。都市再
生機構はこれまでの費用を管理組合に1円も払っていない。またこれまで、都市機構は当団地に
対し、たいした調査はしていないし、その調査・結果にも問題やミスが多かった。

　考えていない。瑕疵問題に関する法律は明治にできたもののままであり、先ほど話したとおり
、被害者にとって非常に不利なものである。そういうなかで巨大な組織と闘っていくには、膨大
なお金と人手も必要で、得策ではないと考えている。

　これだけの瑕疵を組合が立証しても、都市再生機構は見に来るだけで、中身をきちんと調べな
い。それでも法律的には、誰からも責められない。これほどの建物の欠陥や構造計算書の問題が
あっても、都市再生機構は住民との紛争であると定義づけている。その姿勢こそが、住民に多大
な苦痛を与え、問題の解決が図れない要因になっている。

●識者のコメント
「事業者側に立証責任を負わせるべきだ」
　欠陥住宅被害全国連絡協議会 幹事長
　吉岡和弘 弁護士

　現状では欠陥住宅紛争を含め、損害を請求する側が瑕疵を立証するというのが民事訴訟上の
原則とされている。裁判所が被害者側の立証責任を軽減ないしは転換するのは、立証責任の原
則を貫くときわめて不都合な状況になる場合である。

　公害事件を例にとれば、ある工場で有害な金属を流し、それを魚が食べ、その魚を被害者が
食べて被害に遭った場合に、被害者側がその経緯などを科学的に立証せよというのは不可能を
強いることになる。そこで、被害者側が有害な金属のせいで体に被害が及んだことを相当程度
の蓋然性（がいぜんせい）をもって立証すれば、後は工場側にそうでないことを立証する責任
があるという「立証責任の転換」の法理が認められるようになった。

　欠陥住宅被害の場合も同様に、被害者側が瑕疵の存在を相当程度の蓋然性をもって証明すれ
ば、建物の内部を熟知している事業者側に立証責任が転換されるべきだと、我々は主張してい
るが、そこまでに至っていない。

　しかし、最近では、被害者側が無作為に選択した複数の個所に同じ瑕疵が存在すれば、建物
全体に同様の瑕疵が存在するとの「一応の事実推定」が成り立つという法理を裁判所が認めつ
つある。手持ち証拠が全くない被害者に立証させるのではなく、医師にカルテの提出義務が課
せられるのと同様、建築の経緯の一部始終を図面や写真で保存している事業者側にこそ重い立
証責任を負担させるべきだ。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日経ＢＰ社より

先頭

国土交通省は建築士免許制度について更新制の導入を見送る方針を固めた。耐震強度偽装
事件の再発を防止するには建築士の能力と倫理観を維持、向上させる仕組みが必要だとし
て導入を検討していたが、他の資格と整合性がとれないことなどから断念した。代わりに
今秋の臨時国会に提出する予定の建築士法改正案や関連政省令に研修の義務化を盛り込み
、能力を５年に１度程度確認する機会を設けることをめざす。

　現行制度では建築士免許はいったん取得すれば一生有効だ。だが、偽装事件では構造計
算書の偽造を元請け設計会社の建築士も見過ごした。国交省は建築士の能力を定期的に確
認する必要があるとみて、国交相の諮問機関の専門部会で更新制の是非を検討していた。

　有効期限がある専門資格は運転免許（優良運転者は５年）、狩猟免許（３年）、競輪選
手（２年）、ボイラー溶接士（２年）など。多くは更新時に運動能力の試験や身体検査を
課している。加齢による技能低下で安全や公正が損なわれる恐れがあるからだ。

　一方、医師や弁護士、公認会計士など大半の専門資格は更新制を採っていない。

　建築士の能力は加齢によって低下するとはいえず、他の資格との整合性から更新制導入
は難しいと国交省は判断した。




先頭

大阪市は5月11日、大阪市城東区の分譲マンション1棟で耐震強度が不足していたと
発表した。市は同日、建築主に対し、早急に建物の耐震性を確保するよう、是正計画
を提出することと、是正措置を講じることを指示した。マンションの管理組合にも
検証結果を報告した。

　大阪市によると、耐震強度が不足していたマンションは、「アルティスタ大阪城東
」（23戸）。鉄筋コンクリート造、地上11階建てで、延べ面積は1989.02m2。建築主は
日本リート（大阪市中央区）。設計・監理者は三谷滋伸建築事務所（大阪市北区）で
、施工者はハマダ（兵庫県姫路市）。構造設計は吉田建築構造事務所（大阪市西区）
が担当していた。日本ERIが建築確認を2003年5月に下ろしている。

　問題は、日本ERIが4月6日、構造計算書に誤記入があったことを見逃したと報告した
ことから発覚した。報告では、再計算の結果、耐震性に疑義があるとしていた。これを
受け、大阪市が構造計算の検証を実施。学識経験者と構造設計の専門家からなる構造再
計算委員会の意見を踏まえ、耐震強度が確保されていないと判断した。市の調査では、
保有水平耐力比は最も低い4階で0.61。全階で1.0を下回っていた。市が実施した聞き取
り調査では、建築主側が「単純なミスによるもの」と説明したという。「偽造があった
かどうか、判断がつかなかった」（同市建築指導部指導課）。

　日本リートの説明によると、一連の構造計算書偽造問題を受け、同社は2005年12月26
日、建築、販売した物件全3件について、第三者の検査機関に審査を委託した。2006年1
月20日、この検査機関から入力ミスが見つかったと報告を受け、設計者に再検証を委託
。設計者は建築確認で採用した構造計算方法と別の方法で検証し、安全性に問題がない
可能性が高いと報告した。第三者検査機関も、耐震性に問題が認められないと報告した
。これを受け、同社は2月28日、自主検査の結果として安全性に問題がない旨を住民に対
して報告した。

　日本リートは、第三者の検査機関の要請で日本ERIに判断を仰いだ。日本ERIは、設計者
が再検証した結果について安全性を認められないと判断し、大阪市に報告した。見解に
差異が生じたため、大阪市構造検証委員会で審議することになった。委員会の審議で、
設計者の再検証について計算ミスが判明。修正のうえ計算し直したところ、保有水平耐
力比1.0を満たさないことが判明した。

　日本リートは、第三者の検査機関と設計者、施工者と対策チームを設置し、マンショ
ンの耐震補強を検討する。大阪市は、耐震補強などの工事を行う場合に必要になる仮移
転先の住宅の提供を行う方針だ。

　日本リートの担当者は、「残りの物件では、耐震性に問題はなかった」と話している。

　福岡市によると、同市は現在、建築基準法で定めた耐震基準を「不十分」として、
同法の基準を原則一・二五倍する東京都の指針をそのまま市内全域に適用。建築確認
の際、この指針を下回らないよう指導している。

　新たに検討する地域別の耐震指針は、市が本年度作製する「揺れやすさマップ」を
基にし、予想される揺れごとに数段階の係数を算出。建築基準法の基準にこの係数を
掛ける。実効性を上げるため条例化も検討するが、地価などへの影響が懸念されるため
「慎重な判断が必要」（福岡市耐震推進課）としている。

　検討の際は、市が設置した「警固断層調査検討委員会」（委員長・磯望西南学院大教授
）の議論のほか、不動産業者の意見も参考にする。

　「揺れやすさマップ」は地盤の固さや地形、予想される地震の規模や震源からの距離
などのデータを基に、五十メートル四方ごとに起こり得る最大の揺れを算出し、数段階
に分けて色分けした地図。市は七月ごろから本格的な作製に入り、本年度中の完成を
目指している。

　自治体独自の耐震指針は東京都のほか、静岡県などが定めている。同県は二〇〇二年
まで、東海地震で予想される震源からの距離を基に、県内を三段階に分けた指針を採用
していた。東海地震以外の地震の可能性が判明し、県内全域で強い揺れの危険性が指摘
されたことから、県内一律の指針に変えた。

［2006年5月4日付　西日本新聞朝刊］

徳島市内にある分譲マンション「コスモグランディ大松」の住民は4月3日、
設計と施工を担当した大豊建設に補修費や慰謝料など合わせて約1億8800万円
の支払いを求める訴訟を徳島地裁に起こした。同マンションはSRC造の12階建
てで、95年12月に完成。戸数は74戸で、そのうち55戸の住民が、床や廊下など
に数多くの亀裂が入り、雨漏りの被害を受けているとして訴えた。

訴状によると、55戸の住居では、和室や洋室、バルコニーの床や天井に多数の
亀裂が生じ、大半の住居で漏水が生じていた。例えば、20戸の和室で畳を持ち
上げて床版を確認したところ、16戸で亀裂が発生していた。大半のひび割れの
幅は0.3mmを超えており、幅1mmのひび割れもあった。バルコニー側の壁や柱、
梁でも多数の亀裂が確認できた。住民らはこれらのひび割れの原因として、
「コンクリート打設時の養生期間が不十分だった影響が大きい」と主張している。

共用廊下の壁や柱、梁にも多数の亀裂が生じていた。2階から12階の共用廊下の
壁だけで123本の亀裂が生じており、12階には39本の亀裂が集中していた。さらに、
共用廊下の床と天井スラブでは200本を超える亀裂と白華（エフロレッセンス）
が見つかった。白華とは、コンクリート内部の水酸化カルシウムが水によって
コンクリート表面に浸み出して結晶化する現象。

共用廊下の床に生じていた亀裂で水溜試験を実施したところ、ひび割れは下の
階まで貫通していたことが判明した。10階の共用廊下に面して設置されている
パイプスペース内では、多数のじゃんかも認められた。

屋上のアスファルト防水層の継ぎ目にも亀裂が生じており、最上階の12階の住居
では、和室とリビングの天井から漏水していた。さらに、「台風などの際に
バルコニー側のサッシのレール部分から雨水があふれ出し、室内に浸透した
雨水が床の亀裂を伝わって下階への漏水を招いた」と住民らは主張している。

住民らは耐震性能についての欠陥も指摘した。同マンションでは、構造図通り
に構造スリットが施工されていなかった。構造スリットとは、地震時に柱の
せん断破壊を防ぐために、柱と壁の縁を切る部材。このほか、南西方向の地盤
が沈下して建物と地上に設置している脚踏み台との縁が切れている欠陥も見つかった。

　3棟は、福岡市が2000年〜2001年に建築確認を下ろした物件。福岡市は現時点で、
賃貸マンション名や所在地、建築主、元請け設計者名などを明らかにしていない。

　福岡市は、国土交通省の求めに応じて木村建設が施工した物件の調査を実施。
日本建築構造技術者協会（JSCA）九州支部に再計算を依頼していた。JSCAは3棟の
構造計算書について、「構造計算における、一貫計算の流れの連続性がない」
「緊急に安全性の問題が問われるものではないが、一部に不適格となる部分が見ら
れるので、再度の詳細な検証が望ましい」と指摘した。保有水平耐力比は、1棟は
建築基準法が求める基準値1を上回っていたが、残る2棟は0.85、0.9と下回っていた。

　また、別の1棟でも、構造耐力が不足していることが判明した。保有水平耐力比は
0.9程度だった。建築確認申請図書が保管されておらず、偽造の有無は確認できなか
った。福岡市は4棟のマンションの所有者に対して再度の詳細な検証を求める予定。
現時点では、入居者に偽造を知らせない方針だ。

　サムシングは1980年に開設し、2002年9月に廃業している。今回、発覚したマンシ
ョンとは別に、サムシングが構造計算を担当した福岡県篠栗町の分譲マンション
「エイルヴィラツインコートシティ門松駅前ウエストサイド」を巡っては、訴訟問題
に発展している。管理組合は昨年11月、竣工直後に共用部などで漏水やひび割れが生
じるトラブルがあったとして、福岡地裁に提訴。サムシングの建築士や事業者、施工者
、元請け設計者などに対し、建て替え費用など損害賠償を求めている。

　国土交通省は、サムシングが関与した物件の把握を進める。また事実関係を調査し
、偽装を行った建築士などに処分や告発を行う方針。新たな再発防止策の必要性が認
められた場合は、社会資本整備審議会建築分科会基本制度部会で検討を行う。

（佐々木 大輔＝日経アーキテクチュア）


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姉歯（あねは）建築設計事務所（千葉県市川市）による構造計算書の偽造が判明した福岡市博多区千代三丁目のマンション「ダイナコートエスタディオ県庁前」（十二階建て）について、偽造による建築費の削減効果はほとんどなかったことが七日、福岡市の調べで分かった。同市は構造計算の手間を省いて作業期間を短縮することが偽造の目的だった、との見方を強めている。

　福岡市などによると、姉歯事務所が偽造したのはマンションの総重量と、建物のバランスを示す「偏心率」の二点。総重量は正当な数値の約八割に、偏心率も本来より過小に改ざんしていた。

　構造計算は、コンピュータープログラムに建物の総重量や材料の性質など、さまざまな数値を入力する。計算の過程では通常、何度もエラーが出るため、数値の調整を繰り返しながら進める必要があり手間がかかる。ところが、総重量や偏心率を過小に入力すると、エラーの出る回数が大幅に減るという。一方で、建築費の削減効果はほとんどないとみられ、福岡市は「作業期間の短縮以外に偽造の目的は考えられない」（建築局）とみている。

　民間調査会社などによると、同マンションを施工した木村建設（熊本県八代市）は、低コストのほか、他社の二倍ともいわれる工事のスピードを売りものに業績を伸ばした。姉歯事務所の姉歯秀次一級建築士は千葉県の聴取に対し、受注先からのコストダウンの圧力とともに「時間に追われていた」との理由を偽造の動機に挙げていた。

　同じく構造計算書の偽造が判明した北九州市のビジネスホテル「アルクイン黒崎」について、同市は福岡市のマンションと同様、「建築費の削減効果はほとんどなかった」とみている。

　ただ、偽造の目的については「分からない」としている。

12/8　（西日本新聞）

先頭

　名称を公表したのは、千葉県船橋市湊町2の「湊町中央ビル」（建築主：サン中央ホーム、設計者：姉歯建築設計事務所、施工者：サン中央ホーム）と川崎市川崎区中瀬3の「グランドステージ川崎大師」（建築主：ヒューザー、設計者：スペースワン建築研究所、施工者：太平工業）。前者は地上10階、延べ面積1834m2で、後者は地上9階、延べ面積3024m2。構造は以下の名称非公表の建物も含めて、すべて鉄筋コンクリート造。

　そのほかのマンションの概要は以下の通り。

Aマンション（所在地：千葉県船橋市、建築主：サン中央ホーム、設計者：姉歯建築設計事務所、施工者：サン中央ホーム、地上9階）

Bマンション（所在地：東京都稲城市、建築主：ヒューザー、設計者：スペースワン建築研究所、施工者：志多組、地上9階）

Cマンション（所在地：東京都中央区、建築主：ヒューザー、設計者：エスエスエー建築都市設計事務所、施工者：木村建設、地下1階・地上13階）

Dマンション（所在地：東京都墨田区、建築主：ヒューザー、設計者：エスエスエー建築都市設計事務所、施工者：木村建設、地下1階・地上11階）

Eマンション（所在地：東京都江東区、建築主：ヒューザー、設計者：スペースワン建築研究所、施工者：木村建設、地上11階）

Fマンション（所在地：横浜市、建築主：ヒューザー、設計者：森田設計事務所、施工者：ヒューザー、地上10階）

Gマンション（所在地：神奈川県藤沢市、建築主：ヒューザー、設計者：森田設計事務所、施工者：木村建設、地下1階・地上10階）

Hマンション（所在地：東京都港区、建築主：シノケン、設計者：シノケン、施工者：シノケン、地上10階）

Iマンション（所在地：東京都港区、建築主：シノケン、設計者：シノケン、施工者：シノケン、地上9階）

Jマンション（所在地：東京都新宿区、建築主：シノケン、設計者：シノケン、施工者：シノケン、地上10階）

Kマンション（所在地：東京都渋谷区、建築主：シノケン、設計者：シノケン、施工者：シノケン、地下2階・地上3階）

　東京都の調べによると、シノケンが建築主のマンションはすべて事実上、木村建設が設計と施工を手がけた。木村建設は、仕事が速いという理由で姉歯建築設計事務所を選んだという。また、エスエスエー建築都市設計事務所と森田設計事務所、さらに、施工途中で問題が見つかったマンションを設計した下河辺建築設計事務所の3者については、建築主であるヒューザーの指示で姉歯建築設計事務所に構造計算を依頼したという。

　唯一、ホテルで問題が発覚したのは「京王プレッソイン茅場町」（東京都中央区）。鉄筋コンクリート造14階建てで、今年8月にオープンした。問題を知らされた翌日の18日から営業を停止した。
親会社の京王電鉄によると、今後1カ月間営業を停止すると、損害額は2000万〜3000万円に上る見込みだという。「建物の安全性について、第三者の専門家に依頼して計算してもらっている。損害賠償を求めて法的措置を取るかどうかは、まだ検討中だ」（広報部）。

　国土交通省は名称を公表した二つのマンションについて、震度5強の地震で倒壊する恐れがあるとしている。ほかの建物についても、どの程度の危険性があるのか、現在、検証している。


先頭

販売時を含めたマンション管理への施策は、全国初の取り組み。

都内の分譲マンションのストックは、ここ10年間で約２倍に増加し、120万戸を超えるなど、マンションは、東京の主要な居住形態となっている。 その一方で、共同居住に欠かせない管理組合活動への参加が低く（57.8％）、実態に即した長期修繕計画が不備(31.6％）また大規模修繕積立金も不十分(43.4％）など、管理組合の活動が不十分な分譲マンションでは、適切な維持管理が行われていないケースも多い。

新規分譲時に維持管理にかかわる情報提供が不十分であることや、購入者に維持管理に関する基本的な知識が十分でないことなどが、入居後の住まい方や管理運営面をめぐる様々な問題の一要因となっている。

東京都では、分譲事業者が購入予定者に対して行うことが望ましい具体的な事項として、
（1）維持管理に関する内容の書面による周知
（2）管理規約案に、長期修繕計画はおおむね５年ごとに見直す旨を明記

管理組合が行うことが望ましい維持管理の具体的な事項として、
（1）30年の長期修繕計画の策定、同計画と連動した修繕積立金の確保
（2）管理委託の履行状況の確認などを挙げてい

東京都マンション環境性能表示のラベルの例。4項目を3段階で評価し、広告に表示される

都は2002年6月から、延べ面積1万m2を超える建築物の新築や増築の際に、建築物環境計画書の届け出を義務付けて、その概要を都のホームページで公表してきた。環境配慮の評価手法は、同様の届け出を義務付けている名古屋市や大阪市、横浜市が採用するCASBEE（建築物総合環境性能評価システム）ではなく、独自の仕様だ。

　「年間200件弱の届け出があり、その6割が分譲マンションだ。購入予定者への情報提供を通じ、建築主に環境配慮の取り組みをさらに促したい」。東京都環境局都市地球環境部の山本明環境配慮事業課長はこう期待する。

宅地建物取引業法は建築確認前の販売広告を認めていないので、手続きの流れを考慮すると、実際に環境性能が広告に表示されるのは12月以降になる。「一般的なマンションは★★が多くなるだろう。★★★はかなり優れた取り組みと言える」と山本課長は説明する。

都の取り組みは、ほかの自治体にも影響を与えているようだ。例えば、2006年度から、延べ面積5000m2を超える建築物にCASBEE評価の届け出を義務付ける川崎市は、都と同じように、分譲マンションの広告に環境性能の表示を求める予定だ。

地球温暖化や廃棄物など環境問題に対する社会の関心は高まりつつある。マンションを購入する際、建物の環境性能を選択条件の一つに考える人も増えてくるにちがいない。近い将来、環境性能の優劣でマンションが市場に選別される時代はやってくる。
                                                                                               　　　　　　　　 2005/10/11  日経

先頭

　「みらいネット」の役割をざっとおさらいしておこう。一つは、管理組合で登録する情報をもとに管理の適正さが診断される、というものだ。それに、管理に関する情報を管理組合員に向けてインターネット上で公開する手立てにもなる。登録料に加えて別の料金を支払えば、管理組合で整理・保管する書類を電子データに置き換えたうえで預けておいて、必要なときにはインターネット上でいつでも見ることができる“情報の貸し金庫”としても機能する。

　中古マンションを買おうとする人に向けた役割も想定されている。管理の適正さに対する診断結果と管理に関する情報の一部は個別マンションごとにインターネット上で一般向けにも公開するので、購入検討者はそれを検討材料の一つとして得ることができる、というものだ。

　中古マンションの購入検討者に向けてこれまでよく、「マンションは『管理』を買え」と言われてきた。ところが、「管理」の内実は管理組合の外からはなかなかうかがい知ることができないのが実情だった。「みらいネット」はそれを一部とはいえ、インターネット上で公開するほか、国で作成する「管理標準指針（仮称）」という一定の基準に基づいた診断を下す。購入を検討している中古マンションの「管理」が買いなのか否か、だれもが等しく情報を得られるようになる。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2005/9/15　　日経　　　　　　　　　　

先頭

昨年から各地で地震が相次いでおり、多数の被害が発生したことから、災害に対する意識が高まったいるものと思われる。

「免震構造が住み替えの必須条件」という回答も、購入時の19％から入居後は35％の増加した。特に50台以上が増加幅が拡大した。

実際の地震発生時の感想は、「ゆっくりとした揺れ方」「不安を感じなかった」という声が多かった。

調査は、2005年の5月から7月にかけ、深沢ハウスなど1都3県のマンションを対象に行い、有効回答数は593件だった。

先頭

住宅ローン減税では建築士などの証明書が必要に

　例えば、4月1日から住宅ローン減税などの税制特例で、耐震性を満たす中古住宅については築後経過年数の要件を撤廃した。築年数が古くても新耐震基準を満たしていると認定されれば、減税の対象になる。買い主は確定申告の際に、新耐震基準を満たす「耐震基準適合証明書」を提出して住宅ローン減税などを受ける。ただし、中古住宅を引き渡した後に買い主が証明書を取得しても、特例措置は適用されない。

　新耐震基準を満たすことの証明は、次の手順で行われる。まず売り主が、建築士や指定確認検査機関、指定住宅性能評価機関に耐震基準適合証明書の発行を依頼する。依頼を受けた建築士などが耐震診断を実施して、新耐震基準を満たしていれば証明書を発行できる。証明書の有効期限は、家屋調査日から2年間と定められた。

「被害半減」が目標の地震防災戦略

　政府は3月30日、中央防災会議（会長：小泉純一郎首相）を開催し、「想定される死者数や経済被害額を、2005年度から10年間で半減させる」とする地震防災戦略を決めた。今後の地震対策の基本となる。政府が、地震災害の被害を減らすための数値目標や達成時期を示したのは初めてだ。

　地震防災戦略の対象は、東海地震と東南海・南海地震。首都直下地震などは、大綱が定められた後に、地震防災戦略を作成する。東海地震については、死者数を9200人から4500人に、経済被害額を37兆円から19兆円に減らすのが目標。東南海・南海地震については、死者数を1万7800人から9100人に、経済被害額を57兆円から31兆円に減らす。 　

　具体的には、1.住宅の耐震化率を全国で90％に引き上げる　2.津波ハザードマップを5年以内に全市町村で作成する　3.消防団員を全国で100万人確保する――などを掲げた。このほか、学校や医療施設、社会福祉施設、防災拠点となる公共施設の耐震化など、定性的な目標も挙げられている。ただし地震防災戦略では、こうした対策に必要な事業費については明示していない。

　この日の会合で小泉首相は、地震対策として特に住宅、学校、病院などの耐震改修に取り組むよう指示した。背景には、住宅・建築物の耐震化が遅々として進んでいない実情がある。住宅の耐震化率は、2003年度の推計で75％にとどまっている。公立の小中学校の校舎は、50％以上で耐震性が確認されていない。

　国交省が4月5日に公表した2004年度版の国土交通白書でも、災害に強い国づくりを目指す姿勢を打ち出した。昨年発生した新潟県中越地震などへの対応状況や、住宅・建築物の耐震化や津波ロードマップの作成などの取り組みを紹介している。同省は、住宅・建築物の地震防災推進会議を設置。耐震化の目標達成のための施策の方向について検討し、5月に報告をまとめることにしている。

　学校の耐震化も動き出している。文部科学省の調査研究協力者会議は3月18日、学校施設の耐震化を促すための報告書をまとめた。これまで主流だった全面建て替えから、耐震補強の改修を中心とした整備へと転換するように提言。今後5年間で総額約3兆円の事業費をかけ、倒壊や大破の危険性が高い3分の1程度の施設を優先的に、耐震補強や改修をすべきだとしている。文科省は提言を受け、施策を検討している。

（佐々木 大輔＝日経アーキテクチュア）

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１） 管理組合にもたらすもの
　過去の修繕履歴がきちんと整備されることで、正確な修繕計画の策定、見直しが可能となり、修繕工事が行うべき時期に計画的･効率的に実施できることにつながるばかりか、修繕工事の実施に際しても区分所有者間の合意形成がしやすくなる等の効果が期待できます。
また、「優良管理マンション」として認定されて市場での評価を得られれば、資産価値の維持につながることが期待できますし、管理組合活動の大きな励みにもなるでしょう。
まだ、数は少ないですが、管理組合の中にはこのような履歴情報整備がもたらすメリットに気づいて、独自に整備しつつある組合も現実に出てきています。

（２） 購入希望者にもたらすもの
「マンションは管理を買え」ということが言われますが、マンションを買うときは管理状況を見て買いなさいということかと思います。
ところが、今までは、購入希望者が個々のマンションの管理状況を知ろうにも、手軽に確認できる手段がありませんでした。それが、これからはインターネットを介して管理の優良なマンションを比較検討しながら選択できることで、安心して購入することが可能となります。

（３） 新築マンションの分譲会社にもたらすもの
　新築マンションの分譲会社は、販売物件が「優良管理マンション」の認定を受ければ、これをセールスポイントにして販売することが可能となります。
マンション管理適正化法施行後はマンション管理に対する個人の関心が徐々に高まってきており、そのような中で“マンション管理品質”を訴えることが安心して購入してもらえることにつながるばかりか、分譲会社自体のイメージアップ効果も期待できるのではないでしょうか。
また、マンション管理士による組合初動期の支援等が実現すれば、購入後の管理組合活動に対する購入者の不安や負担は大幅に軽減されることになり、今までにない新しい価値を提供できるものと思われます。

（４） 中古マンションの仲介業者にもたらすもの
　今までマンションに関する情報を管理組合や管理会社などから収集していたところを、インターネットを介して手軽に収集することが可能になります。
また、「優良管理マンション」については、売出し時の情報提供として有効であると考えられます。

（５） 管理会社にもたらすもの
　登録・開示される情報には、管理組合が委託している管理会社の名称も含まれる予定であり、その結果、「優良管理マンション」からの委託が多い管理会社については市場の評価を得られ、イメージアップにつながることが期待できます。

（６） 公共団体にもたらすもの
　最近の公共団体の取組みとして、管理組合に対する的確な支援を行っていくために、地域内のマンションの実態調査を実施するところが増えつつありますが、そのような調査に当該データベースの閲覧情報を利用することにより、効率的な調査が可能になることが考えられます。

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阪神・淡路大震災で被災し、建て替えではなく大規模滅失に伴う復旧工事を行った「芦屋川アーバンライフ」（築32年、63戸）管理組合は1月7日、復旧決議不参加者からの買取請求により約1億7千8百万円を支払い13戸を取得した区分所有者で地元デベロッパーのアーバンライフから、13戸全部の無償譲渡と復旧工事の負担金等として2千9百万円の支払いを受けた。
地震で全壊判定を受け、一時は建て替え方針を決議したものの、指定容積率超過による既存不適格建築物のため建て替えを断念。建築構造の専門家の再調査で復旧可能となり平成8年2月、復旧工事を決議した。
管理組合は復旧決議反対者に対し、買取請求権を理事長あてに行使するよう要望していたが、管理組合に資金的余裕がなく、旧区分所有法では買取指定制度が明文化されていなかったため、復旧決議不参加者の13戸は分譲主で区分所有者でもあるアーバンライフに集団で買取請求していたもの
アーバンライフにとっての債務はそれだけでは終わらず、管理組合は平成9年3月に耐震補強も含めて約4億7千万円をかけた復旧工事を竣工したが、共用部分の13戸分の工事負担金や買取請求権行使以後の約9年分の管理費、修繕積立金など、総額1億8千万円を同社に請求。
工事に際し管理組合は住宅金融公庫から約8千万円を借り入れており、1億8千万円の債権回収は譲れない。
アーバンライフは築30年超の中古物件13戸の販売に追加コスト2億円弱は重過ぎるため、支払いを拒否していた


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1/15　マンション管理新聞

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12/5　マンション管理新聞

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住民側は「設計段階の荷重計算にミスがあり、必要な鉄筋量が不足するなど建築基準法に違反している」と主張
「補修費用は建築費用を上回るため、建て替える以外にない」とし、建て替え費用や取り壊し費、代替住居費、慰謝料など計約10億8千万円を請求している。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6/19 西日本新聞朝刊

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　この訴訟では、埼玉県草加市内の分譲マンションの管理組合が新規入居者に対し、前の所有者が滞納していた管理費と修繕積立金６年４か月分（約１７４万円）の支払いを求めており、１、２審判決は全額支払いを命じたが、最高裁は、時効が経過していない２年４か月分、約７０万円だけの支払いを命じた。

　民法では、家賃など１年以内の短い間隔で定期的に徴収される債権（定期給付債権）については、領収書などの証拠書類が保存されにくいため、長期間経過した後に不当に請求されないよう、一般的な債権とは異なり、５年間で支払い義務が消滅すると定めている。

　問題の管理費と修繕積立金は、年１回の総会で決議されるため、こうした債権に当たるかが争点だった。最高裁は「総会決議で金額が増減するとしても定期給付債権に当たる」と認定した。管理費などを巡っては、これまで下級審の判断が分かれていた。

　１、２審判決は、男性が購入契約時に前所有者の滞納について説明されており、滞納分全額を請求されることは予想できたと指摘。そのうえで、「５年間の時効を適用すれば滞納していない他の入居者に犠牲を強いる」と判断していた。

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定住人口を増やしたい墨田区は、昨年から「子育て支援マンション」認定制度を始めた
認定を受けるにはハード部分での高い安全性（チャイルドフェンス、低フォルムアルデヒドの建材使用など）が求められる他、地域の保育園や幼稚園との連携、町内会の子供会参加や子育て相談会などソフト面での取り組みも重要
区は認定した物件内のキッヅルームやプレイロットなどの整備費を補助する。
こうした子育て支援マンション制度は都内でも同区だけの取り組みで、他区からの問い合わせが増えているという。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　住宅新報